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        上海杰莎实业有限公司 _万泽股份:汕头市万泽热电公司[gōngsī]拟转让所持有[chíyǒu]的汕头联泰实业。有

        作者:上海杰莎实业有限公司   阅读量:8174  发布时间:2019-07-11 11:06



        汕头市万泽热电公司[gōngsī]拟转让 所持有[chíyǒu]的汕头联泰实业。公司[gōngsī]30.60%股权所涉及的汕头联泰实业。公司[gōngsī]股东权益价值[jiàzhí] 评估说明 银信评报字(2019)沪第0619号 银信资产评估公司[gōngsī] 二〇一九年六月十七日 目 录 部门关于评估说明哄骗[shǐyòng]局限的声明 .............................1 第二部门关于举行资产评估事项[shìxiàng]的说明 .........................2 第三部门资产评估说明 ...........................................3 一、评估工具。与评估局限的说明 ......................................................................... 3 二、资产核真相况说明 ................................................................................. 4 三、评估手艺说明 ................................................................................................. 5 四、评估进程 ......................................................................................................... 5 资产法评估说明 ............................................................................................. 5 1、资产的评估说明 ....................................................................................... 5 2、非资产的评估说明 ................................................................................... 8 3、欠债的评估说明 ..................................................................................... 19 五、评估结论及分解 ........................................................................................... 20 (一)评估结论 ................................................................................................... 20 (二)评估结论与账面价值[jiàzhí]对照变换景象。及原因 ........................................... 20 (三)评估结论建立的前提 ............................................................................... 21 (四)出格事项[shìxiàng]说明 ........................................................................................... 21 (五)评估告诉哄骗[shǐyòng]限定说明 ........................................................................... 22 附件 ......................................................................................!未界说书签。 一、委托。人和被评估单元、评估告诉哄骗[shǐyòng]者 ..........!未界说书签。 二、关于活动的说明 ..................................................!未界说书签。 三、关于评估工具。和评估局限的说明 ..............................!未界说书签。 四、关于评估基准日的说明 ..............................................!未界说书签。 五、影响。评估事情的事。项[shìxiàng]说明 ..........................!未界说书签。 六、委估资产景象。说明 ......................................................!未界说书签。 七、资料清单 ......................................................................!未界说书签。 部门 关于评估说明哄骗[shǐyòng]局限的声明 本评估说明仅供委托。人、羁系机构和部分哄骗[shǐyòng]。除法令律例划定外,质料的或部门内容[nèiróng]不得提供应单元或,不得见诸果真媒体。 银信资产评估公司[gōngsī] 2019年6月17日 1汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]评估说明 第二部门 关于举行资产评估事项[shìxiàng]的说明 本委托。人委托。银信资产评估公司[gōngsī],对本评估项目约定的评估目标涉及的评估工具。与局限举行了评估事情,为了于评估事情的顺遂举行,凭据资产评估准则的要求,本委托。人和被评估单元对本次资产评估的事项[shìxiàng]说明详见“附件”。 2 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 第三部门资产评估说明 一、评估工具。与评估局限的说明 (一)评估工具。和评估局限内容[nèiróng] 本次评估的评估工具。是被评估单元遏制评估基准日的股东权益。 本次评估的评估局限是被评估单元遏制评估基准日所拥有[yōngyǒu]的资产和欠债。 汕头联泰实业。公司[gōngsī]于评估基准日时的资产欠债景象。为: 资产账面价值[jiàzhí]为54,487,539.77元(包罗钱币资金、应收利钱、应收款、资产); 巩固资产为23,649.21元; 资产为219,192,051.98元; 资产账面价值[jiàzhí]总计。为273,703,240.96元; 欠债账面价值[jiàzhí]为70,245,136.86元(包罗应交税费、应付。款[fùkuǎn]); 欠债账面价值[jiàzhí]总计。为70,245,136.86元; 股东权益账面价值[jiàzhí]为203,458,104.10元。 评估局限与委托。评估的局限及被评估单元所申报评估的资产局限,其账面金额摘自大华管帐[kuàijì]师事务[shìwù]所(特别平凡合资)出具[chūjù]的《专项审计。告诉》(大华审字[2019]009555号)。 (二)实物资产的漫衍景象。及特点 纳入本次评估局限的实物详见下表: (1)现金 单元:人民[rénmín]币元 序号 存放。部分(单元) 币种 账面价值[jiàzhí] 1 财政部 人民[rénmín]币 17,332.11 (2)巩固资产 单元:人民[rénmín]币元 序号 设名称 规格型号 单 账面原值 账面净值 状态 位 数目 1 实木沙发 联邦沙发 套 1 2,465.52 2,153.20 在用 2 实木沙发 联邦沙发 套 1 2,465.52 2,153.20 在用 3 实木沙发 联邦沙发 套 1 2,465.51 2,153.19 在用 4 实木沙发 联邦沙发 套 1 1,948.28 1,701.48 在用 5 分体式挂机空调 KFR-50GW/BP2DNIY-PC400(B3) 台 4 16,260.52 15,488.14 在用 6 8 25,605.35 23,649.21 3 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 (3)资产-地皮哄骗[shǐyòng]权 单元:人民[rénmín]币元 序 地皮权证编号 土职位置[wèizhì] 取得日期 用地 地皮 准用 开辟。水平 面积(m2) 账面价值[jiàzhí] 号 性子 用途 年限 1 地皮哄骗[shǐyòng]权 219,192,051.98 粤(2018)汕头市不 汕樟路204号上水 工业。 五通一平 归并至第1项 2 动产权[chǎnquán]第0057015号 库贮木水仓 1997.11.27 出让 用地 50.00 15,737.75 粤(2018)汕头市不 汕樟路204号上水 工业。 五通一平 归并至第1项 3 动产权[chǎnquán]第0056999号 库贮木水仓 1997.11.27 出让 用地 50.00 982.52 粤(2018)汕头市不 汕樟路204号上水 工业。 五通一平 归并至第1项 4 动产权[chǎnquán]第0057012号 库贮木水仓 1997.11.27 出让 用地 50.00 5,794.53 粤(2018)汕头市不 汕樟路浮西村路段 工业。 五通一平 归并至第1项 5 动产权[chǎnquán]第0056937号 2006.10.9 出让 用地 50.00 63,293.33 委估资产均处于受控状态:无产权[chǎnquán]瑕疵,不存在。抵押、质押及担保[dānbǎo]事项[shìxiàng]及未决 诉讼、法令纠纷。 列入评估局限的资产与委托。评估时的局限。 二、资产核真相况说明 凭据资产评估的要求,评估职员在被评估单元已举行的自我清查、核实事情的 上,对委托。评估的整体资产举行了清查和复核。清查和核实的局限为委托。评估时所 的评估目标所涉及的被评估单元在评估基准日的资产和欠债。 清稽核实的资产、欠债可分为[fēnwéi]实物资产和非实物资产(含欠债)两大类。本次评估 中对巩固资产清查查对了产权[chǎnquán]证明、确认产权[chǎnquán]归属、抽查清点核实了账面数目 金额、数目金额、哄骗[shǐyòng]景象。、存放。地址及指标[zhǐbiāo];对资产清查查对 了产权[chǎnquán]证明和期、确认产权[chǎnquán]归属;对非实物资产、欠债,通过企业[qǐyè]的账务体系 举行了记载和根据的核实、清查查对乞贷条约、了解企业[qǐyè]税收政策及对科目涉 及的金额举行分解复核等,清稽核实了它们的账面金额、形成。原因、形成。日期及其 他景象。。 在清稽核实进程中,取证了被评估单元及委估资产的他项权力景象。及佐证资料, 以及是否存在。影响。资产评估的事。项[shìxiàng]。 为尊重。企业[qǐyè]的核算风尚[xíguàn],除明明地违背管帐[kuàijì]制度[zhìdù]划定的,本评估项目资产清查 核实进程中不对账项作科目之间的调解。 通过对委估资产的清查、核实,除存在。清查中已显现的景象。外,被评估单 4 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 位所提供的委托。评估资产清单与景象。相符。 三、评估手艺说明 (一)公司[gōngsī]简介 汕头联泰实业。公司[gōngsī]于2017年5月投资。建立,由广东联泰房地产公司[gōngsī]和万泽热电公司[gōngsī]配合出资[chūzī]建立。从事[cóngshì]构筑质料的制造[zhìzào]:对物流业、仓储业的投资。的项目。 今朝暂未开展。业务。 (二)评估方式 举行企业[qǐyè]价值[jiàzhí]评估,要按照评估目标、评估工具。、价值[jiàzhí]范例、评估时的市场。状况及在评估进程中资料网络景象。等前提,分解资产评估方式的合用性,得当选择一种或多种资产评估方式。 企业[qǐyè]价值[jiàzhí]评估方式包罗资产法、收益法和市场。法: 资产法:是指以被评估单元评估基准日的资产欠债表为,评估企业[qǐyè]表内及表外各项资产、欠债价值[jiàzhí],评估工具。价值[jiàzhí]的评估方式。 收益法:是指将收益资本化或者折现,评估工具。价值[jiàzhí]的评估方式。 市场。法:是指将评估工具。与可比上市[shàngshì]公司[gōngsī]或者可比买卖案例举行对照,评估工具。价值[jiàzhí]的评估方式。 (三)评估方式的选择 因为被评估单元有较完的财政资料和资产治理资料使用,资产取得本钱。的数据和信息[xìnxī]来历较广,因此本次评估接纳资产法。 收益法运用的条件是被评估单元的一连谋划,且一连谋划的业绩[yèjì]展望。按照对被评估单元谋划近况、谋划打算及生长诡计的了解,被评估单元于[wèiyú]2017年5月建立,截至至评估基准日尚未有收入,其收益展望,不相宜接纳收益法评估。 ,因为股权转让可比买卖案例,本次评估不相宜接纳市场。法评估。 通太过解,本次评估接纳资产法举行评估。 四、评估进程 (一)资产法评估说明 1、资产的评估说明 5 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 遏制评估基准日止,评估局限内的资产账面价值[jiàzhí]为54,487,539.77元,具容详见下表。 资产清查汇总表 金额单元:元 科目名称 账面价值[jiàzhí] 钱币资金 1,167,191.32 应收利钱 250,125.00 应收款净额 47,709,206.50 资产 5,361,016.95 资产 54,487,539.77 1)钱币资金的评估说明 钱币资金于评估基准日时的账面价值[jiàzhí]为1,167,191.32元,包罗现金、银行存款。。 (1)现金的评估说明 现金于评估基准日时的账面价值[jiàzhí]为17,332.11元。 本次评估对现金接纳清点并同现金日志账余额和总账现金账户余额查对的方式举行评估。评估职员在财政主管[zhǔguǎn]和出纳职员陪伴下对存放。在被评估单元财政部的现金举行了清点,现金实盘金额与账面金额查对。将清点日现金数目加上基准日至清点日之间支付的现金减去基准日至清点日之间收入的现金获得基准日的现金余额与账面值相符,账面余额确认,故现金按核实后的账面值举行评估。 按方式评估,现金于评估基准日时的评估价值[jiàzhí]为17,332.11元。 (2)银行存款。的评估说明 银行存款。于评估基准日时的账面价值[jiàzhí]为1,149,859.21元。 本次评估取得银行询证函,银行询证函金额与企业[qǐyè]账面数相符,账面金额无误。据此确认评估基准日账面银行存款。余额账实相符,按核实后账面值确认评估值。 按方式评估,银行存款。于评估基准日时的评估价值[jiàzhí]为1,149,859.21元。 (3)钱币资金的评估后果 钱币资金评估汇总表 金额单元:元 科目名称 账面价值[jiàzhí] 评估价值[jiàzhí] 增减值 现金 17,332.11 17,332.11 0.00 银行存款。 1,149,859.21 1,149,859.21 0.00 钱币资金 1,167,191.32 1,167,191.32 0.00 6 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 2)应收利钱的评估说明 应收利钱于评估基准日时的账面价值[jiàzhí]为250,125.00元,为应收汕头特区通达企业[qǐyè]生长总公司[gōngsī]的乞贷的利钱等。 评估职员核查了乞贷条约,检修发票或债务人签收收款根据等资料,鉴定管帐[kuàijì]记载的性、账面债权金额的存在。性、性,并向财会职员观察了解了该款子的景象。,债权存在。,账面值无误。 按方式评估,应收利钱于评估基准日时的评估价值[jiàzhí]为250,125.00元。 3)应收款的评估说明 应收款于评估基准日时的账面原值为50,108,461.88元,计提的幻魅账准为2,399,255.38元,账面价值[jiàzhí]为47,709,206.50元,为应收汕头市万泽热电公司[gōngsī]往来。款等。 评估职员核查了应收款的记账根据和根据,检修发票或债务人签收收款根据等资料,鉴定管帐[kuàijì]记载的性、账面债权金额的存在。性、性,并向财会职员观察了解了该款子的景象。,债权存在。,账面值无误。 本次评估收款接纳个体认定法举行评估。 应收款评估值=∑(经核实的应收款账面值×应收款可采纳水平) 以第4项“汕头市达濠构筑总公司[gōngsī]二公司[gōngsī]”为例说明应收款的评估进程。 应收往来。款为35,131,107.51元,该款子从2017年8月产生,因对计提的幻魅账准无采纳的迹象和依据[yījù],并通过函证确认应收账款的金额与企业[qǐyè]的账面原值,则本次评估,计提的幻魅账准按零值评估,故评估值为35,131,107.51元。 按方式评估,应收款于评估基准日时的评估价值[jiàzhí]为50,108,461.88元。 4)资产的评估说明 资产于评估基准日时的账面价值[jiàzhí]为5,361,016.95元,为待抵扣进项税等款子。 评估职员核查了资产的记账根据和根据,检修发票及合划一资料,了管帐[kuàijì]记载的性、存在。性、性,账面值无误,按核实后账面值确认评估值。 按方式评估,资产于评估基准日时的评估价值[jiàzhí]为5,361,016.95元。 5)资产评估后果 资产评估汇总表 金额单元:元 7 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 科目名称 账面价值[jiàzhí] 评估价值[jiàzhí] 增减值 钱币资金 1,167,191.32 1,167,191.32 0.00 应收利钱 250,125.00 250,125.00 0.00 应收款 47,709,206.50 50,108,461.88 2,399,255.38 资产 5,361,016.95 5,361,016.95 0.00 资产 54,487,539.77 56,886,795.15 2,399,255.38 2、非资产的评估说明 遏制评估基准日止,评估局限内的非资产账面价值[jiàzhí]为219,215,701.19元,具容详见下表。 非资产清查汇总表 金额单元:元 科目名称 账面价值[jiàzhí] 巩固资产净额 23,649.21 资产净额 219,192,051.98 非资产 219,215,701.19 2.1巩固资产的评估说明 2.1.1概况 巩固资产于评估基准日时的账面价值[jiàzhí]为23,649.21元,包罗办公[bàngōng]设及设等8项。 巩固资产评估清查汇总表 金额单元:元 科目名称 账面原值 账面净值 设类 25,605.35 23,649.21 巩固资产—设 25,605.35 23,649.21 巩固资产 25,605.35 23,649.21 经查对账册根据,并对实物举行逐台(件)查对、清查,账面值无误,账面数目与实物数目,设今朝哄骗[shǐyòng]。 2.1.2评估进程 (1)评估职员起首听取企业[qǐyè]职员对各种巩固资产的介绍,然后按照提供的巩固资产评估表在现场举行逐项清查查对,考查各项巩固资产的运行、水平。 (2)对巩固资产现场调查鉴定和勘探,并查阅巩固资产哄骗[shǐyòng]、维修记载等资料,具体了解企业[qǐyè]的巩固资产治理和维修制度[zhìdù],对巩固资产的哄骗[shǐyòng]状况、使用水平和手艺状况等举行了了解,判断[pànduàn]着实体性、成果性、性斲丧,,以此作为[zuòwéi]成新率的依据[yījù],并对设填写巩固资产评估功课[zuòyè]表。 (3)举行市场。观察和买卖价钱的对照,询价,巩固资产市场。购价; 8 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 对巩固资产的手艺机能。、状态、调养景象。举行检查鉴定,成新率。 (4)针对工具。举行评定估算,分解评估后果,撰写评估说明。 2.1.3评估方式 设评估方式 接纳本钱。法和市场。法评估。 i)本钱。法是依据[yījù]被评估呆板设在状态下的重置本钱。扣减实体性斲丧、成果性贬值和性贬值,或在成新率的上,评估呆板设价值[jiàzhí]的方式。本钱。法的谋略公式[gōngshì]是: 重置价钱=购价+运输安装。费+其它用度 运输安装。费=购价×运输安装。费费率 评估价值[jiàzhí]=重置价钱×成新率 ①购价简直定 A.设,通过查阅2019年《产物报价。手册。》、《天下。资产评估价钱信息[xìnxī]》等手艺手册。得到重置现价。 B.停产设凭据市场。经销的产物价钱思量成果性贬值的价钱身分举行调解后取其重置现价。 ②运输安装。调试费费率 通过市场。询价获得运输安装。调试费或运输安装。调试费费率。 ③其它用度 用度指企业[qǐyè]引进。设或多条出产线设时,在建设。进程中产生的如:出国[chūguó]考查、调研、职员培训等用度。本次评估的设无用度。 ④成新率简直定 成新率是指按照设手艺机能。、机能。和机能。的设的新旧水平。成新率简直定原则为: a.以设哄骗[shǐyòng]年限作为[zuòwéi]成新率的,先接纳年限法谋略成新率。年限法是创建在假定设在哄骗[shǐyòng]寿命。时代,实体性斲丧是随时间线性递增的,设价值[jiàzhí]的降低与其斲丧的巨细成正比,年限法用数学式暗示为: 成新率=尚可哄骗[shǐyòng]年限/(已哄骗[shǐyòng]年限+尚可哄骗[shǐyòng]年限)×100% 在上思量设的运行状态、使用率、负荷、维护调养、制造[zhìzào]质量、妨碍频率、情况前提等指标[zhǐbiāo],并思量设运行中磨损和受到天然情况腐蚀造成设实体 9 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 形态。斲丧的身分,的调解身分,成新率。 b.设成新率接纳哄骗[shǐyòng]年限法 成新率=(哄骗[shǐyòng]寿命。年限-已哄骗[shǐyòng]年限)/哄骗[shǐyòng]寿命。年限×100% 哄骗[shǐyòng]寿命。年限依据[yījù]职员对设的使用率、负荷、维护调养、制造[zhìzào]质量、妨碍频率、情况前提诸身分。 ii).市场。法是依据[yījù]查询到设的市场。价钱作为[zuòwéi]评估工具。的评估价值[jiàzhí]的评估方式。 对付部门停产设,可在市场。上查询到设的成交。价钱。故对设接纳市场。法举行评估,以其市场。价钱作为[zuòwéi]其评估价值[jiàzhí]。 2.1.4评估举例 例1:分体式挂机空调的评估(巩固资产-设清查评估表序号5) 1)分体式挂机空调 规格型号:KFR-50GW/BP2DNIY-PC400(B3) 出产厂家:美的 账面原值:16,260.52元 账面净值:15,488.14元 购买日期:2019年2月28日 数目:4台 哄骗[shǐyòng]状况: 2)重置全价的估算 企业[qǐyè]于2019年2月28日购置该空调,遏制评估基准日2019年5月31日,其距离时间较短,市场。价钱无明明变化,本次评估,以空调的入账价值[jiàzhí]作为[zuòwéi]其重置全价。 则,该空调的不含税单价=4,065.00元(取整) 3)成新率的估算 接纳哄骗[shǐyòng]年限法估算成新率。依据[yījù]设参考年限,该设的哄骗[shǐyòng]寿命。为5年,本次评估该设的哄骗[shǐyòng]寿命。为8年。遏制评估基准日,该设已哄骗[shǐyòng]0.25年。 成新率=(8–0.25)/8×100% =97%(取整) 经察勘,该设维护调养较好,年限法能反应该设的新旧水平,故成新率为97%。 10 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 4)评估价值[jiàzhí]的估算 评估价值[jiàzhí]=4,065.00×97%×4 =15,772.00元(取整) 则,该空调的评估原值为16,260.00元,评估净值为15,772.00元。 按方式评估,巩固资产于评估基准日时的评估价值[jiàzhí]为24,182.00元。 2.2资产的评估说明 资产于评估基准日时的账面价值[jiàzhí]为219,192,051.98元,为地皮哄骗[shǐyòng]权。 2.2.1地皮哄骗[shǐyòng]权概况 (1)权证信息[xìnxī] 地皮哄骗[shǐyòng]权① 权证号:粤(2018)汕头市不动产权[chǎnquán]第0057015号 权力人:汕头联泰实业。公司[gōngsī] 坐落:汕樟路204号上水库贮木水仓 取得日期:1997年11月27日 用地性子:出让 用途:工业。用地 面积:15737.75m2 哄骗[shǐyòng]限期:50年 地皮哄骗[shǐyòng]权② 权证号:粤(2018)汕头市不动产权[chǎnquán]第0056999号 权力人:汕头联泰实业。公司[gōngsī] 坐落:汕樟路204号上水库贮木水仓 取得日期:1997年11月27日 用地性子:出让 用途:工业。用地 面积:982.52m2 哄骗[shǐyòng]限期:50年 地皮哄骗[shǐyòng]权③ 11 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 权证号:粤(2018)汕头市不动产权[chǎnquán]第0057012号 权力人:汕头联泰实业。公司[gōngsī] 坐落:汕樟路204号上水库贮木水仓 取得日期:1997年11月27日 用地性子:出让 用途:工业。用地 面积:5794.53m2 哄骗[shǐyòng]限期:50年 地皮哄骗[shǐyòng]权④ 权证号:粤(2018)汕头市不动产权[chǎnquán]第0056937号 权力人:汕头联泰实业。公司[gōngsī] 坐落:汕樟路浮西村路段 取得日期:2006年10月9日 用地性子:出让 用途:工业。用地 面积:63293.33 哄骗[shǐyòng]限期:50年 2.2.2区位状况 1)位置[wèizhì]状况 评估工具。位于[wèiyú]汕樟路204号,四块地为相邻地块,东至汕樟路、水沟,南至诡计路,西至地、诡计路,北至地。 2)交通[jiāotōng]前提 评估工具。位于[wèiyú]汕樟路204号,所处金平区汕樟-梅溪桥片区,东侧为通往澄海、福建的汕樟路,通过梅溪桥闸可抵达。护堤路,10km内有汕头站、汕头北站,距揭阳潮汕机场约35公里,地理位置[wèizhì]。 3)情况状况 评估工具。位于[wèiyú]汕头市金平区,情况质量。 4)设施状况 12 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 评估工具。所在。地的设施较,供水、供电[gōngdiàn]、排水、通信等设施较能满意哄骗[shǐyòng]的必要。 2.2.3景象。 被评估土职位于[wèiyú]广东省汕头市金平区。 金平区位于[wèiyú]汕头市城区西北部,涵盖汕头老城区,地理坐标为东经116°41′54″,北纬23°22′07″。西和揭东区邻接,北与揭东区、潮安区交界,东连龙湖区,南与濠江区隔海相望。辖17个街道,下辖160个社区居委会。面积108.71公里。区当局驻金砂50号。金平区是汕头府所在。地,也是汕头治、、、和的工业。、科技基地。更是汕头特区水陆交通[jiāotōng]关节的门户。区名以金园区、升平区各取一字定名。金平区包罗解放初期[chūqī]汕头市(不含礐石)和原澄海县的鮀浦区、下蓬区的部门区[fēnqū]域。 2.2.4评估方式概述 按照中华[zhōnghuá]人民[rénmín]共和国[gònghéguó]国度质量手艺监视局和国度建设。部结合公布的《房地产估价》,房地产估价凡是有市场。法,收益法、本钱。法和假设[jiǎshè]开辟。法。有前提选用市场。法举行评估的,应以市场。法为的估价方式;收益性房地产的估价,应选用收益法作为[zuòwéi]个中的一种估价方式;具有[jùyǒu]投资。开辟。或再开辟。潜力的房地产的估价,应选用假设[jiǎshè]开辟。法作为[zuòwéi]个中的一种估价方式;在无市场。依据[yījù]或市场。依据[yījù]不而接纳市场。法、收益法、假设[jiǎshè]开辟。法举行估价的景象。下,可接纳本钱。法作为[zuòwéi]的评估方式。 因为评估工具。为工业。用地,该区域近期有的工业。用地买卖案例,故可接纳市场。法。评估工具。所在。区域有基准地价功效宣布。,故可接纳基准地价法举行评估。按照评估工具。的特点,评估职员网络把握的该类用地的买卖案例和资料,经评估职员分解,选器具有[jùyǒu]可操作性的,并能反应估价工具。房地产市场。价钱的市场。法和基准地价法举行评估。 本次评估中对估价工具。先接纳市场。法和基准地价法举行评估,再分解其评估价值[jiàzhí]。 (1)市场。法概述 按照替换道理,选择与评估工具。处于供需圈内的物业作为[zuòwéi]对照案例,经由买卖景象。、买卖日期、身分及个体身分诸项批改[xiūzhèng],得出。评估工具。的评估价钱作为[zuòwéi]评估工具。的市场。价值[jiàzhí] 评估价钱=可比实例。价钱×买卖景象。批改[xiūzhèng]系数×买卖日期批改[xiūzhèng]系数×身分批改[xiūzhèng] 13 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 系数×个体身分批改[xiūzhèng]系数 (2)基准地价法概述 基准地价法,是使用城镇基准地价凭据替换原则,就评估宗地的前提和个体前提等与其所处的前提相对照,选取响应的批改[xiūzhèng]系数对基准地价对举行批改[xiūzhèng],进而求取评估宗地哄骗[shǐyòng]权在评估基准日价钱的方式。 基准地价法的谋略公式[gōngshì] P=Po×Rb×Ry×Rd×Rp×(1±Ra)×S 式中:P——评估宗地的价钱 Po——评估宗地所在。级别基准地价 Rb——度批改[xiūzhèng]系数 Ry——年期批改[xiūzhèng]系数 Rd——期日批改[xiūzhèng]系数 Rp——容积率批改[xiūzhèng]系数 Ra——批改[xiūzhèng]系数和个体身分批改[xiūzhèng]系数之和 S——构筑面积(地皮面积) 2.2.5市场。法评估进程 (1)评估工具。 序 地皮权证编号 土职位置[wèizhì] 取得日期 用地 地皮 准用 开辟。水平 面积(m2) 号 性子 用途 年限 粤(2018)汕头市不 汕樟路204号上水 工业。 五通一平 1 动产权[chǎnquán]第0057015号 库贮木水仓 1997.11.27 出让 用地 50.00 15,737.75 粤(2018)汕头市不 汕樟路204号上水 工业。 五通一平 2 动产权[chǎnquán]第0056999号 库贮木水仓 1997.11.27 出让 用地 50.00 982.52 粤(2018)汕头市不 汕樟路204号上水 工业。 五通一平 3 动产权[chǎnquán]第0057012号 库贮木水仓 1997.11.27 出让 用地 50.00 5,794.53 粤(2018)汕头市不 汕樟路浮西村路段 工业。 五通一平 4 动产权[chǎnquán]第0056937号 2006.10.9 出让 用地 50.00 63,293.33 因四块地皮相邻,按照地皮取得时间,地皮1-3归并评估,地皮4单列评估,本次评估选择地皮4,举行评估举例。 (2)买卖案例选取 a.案例来历 同花顺iFind。 14 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 b.案例选取 通过查询,可查询到与评估工具。相的工业。地皮买卖案例,景象。如下: 案例 坐落 买卖范例 地皮用途 买卖日期 成交。单价(元/m2) 案例A 汕头市金园工业。区潮阳路南 成交。价 工业。用地 2017年11月14日 2,447.51 澳路东南[dōngnán]角12-12-2号地块 案例B 汕头市龙湖区泰山路东侧、 成交。价 工业。用地 2015年6月24日 2,144.64 新厝寮“书斋脚”片地块 案例C 汕头市龙湖区东厦路与嵩山 成交。价 仓储用地 2015年7月22日 1,663.92 路接壤东北[dōngběi]侧地块 (3)身分前提说明表 委估房地产 案例A 案例B 案例C 单价(元/米) 2,447.51 2,144.64 1,663.92 买卖日期 2017年11月14日 2015年6月24日 2015年7月22日 买卖景象。 成交。价 成交。价 成交。价 区 财产群集度 较高 较高 较高 较低 域 交通[jiāotōng]前提 较好 较好 较好 因 设施 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平 素 情况质量 个 宗地面积 63,293.33 7,763.00 9,209.00 16,407.00 别 宗地外形 不法则 较法则 较法则 不法则 因 宗地地质阵势 较好 较好 较好 较好 素 临路状况 单面对次干路 单面对次干路 单面对支路 单面对支路 工业。品级 工业。用地二级 工业。用地二级 工业。用地二级 仓储用地二级 (4)对照身分批改[xiūzhèng] 案例A 案例B 案例C 单价(元/米) 2,447.51 2,144.64 1,663.92 买卖日期批改[xiūzhèng]指数[zhǐshù] 100.00 97.00 83.00 84.00 买卖景象。批改[xiūzhèng]指数[zhǐshù] 100.00 100.00 100.00 100.00 财产群集度 100.00 100.00 98.00 身分 交通[jiāotōng]前提 100.00 100.00 99.00 批改[xiūzhèng] 设施 100.00 100.00 100.00 指数[zhǐshù] 情况质量 100.00 100.00 100.00 个体 宗地面积 95.50 95.50 97.00 身分 宗地外形 101.50 101.50 100.00 批改[xiūzhèng] 宗地地质阵势 100.00 100.00 100.00 指数[zhǐshù] 临路状况 100.00 97.50 97.50 15 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 工业。品级 100.00 100.00 100.00 (5)批改[xiūzhèng]系数表 案例A 案例B 案例C 单价(元/米) 2,447.51 2,144.64 1,663.92 买卖日期批改[xiūzhèng]指数[zhǐshù] 100/97 100/83 100/84 买卖景象。批改[xiūzhèng]指数[zhǐshù] 100/100 100/100 100/100 财产群集度 100/100 100/100 100/98 身分 交通[jiāotōng]前提 100/100 100/100 100/99 批改[xiūzhèng] 设施 100/100 100/100 100/100 指数[zhǐshù] 情况质量 100/100 100/100 100/100 个体 宗地面积 100/95.5 100/95.5 100/97 身分 宗地外形 100/101.5 100/101.5 100/100 批改[xiūzhèng] 宗地地质阵势 100/100 100/100 100/100 指数[zhǐshù] 临路状况 100/100 100/97.5 100/97.5 工业。品级 100/100 100/100 100/100 批改[xiūzhèng]价钱 2,603.05 2,734.03 2,158.82 权重数 1/3 1/3 1/3 比准单价 2,498.63 (6)买卖日期批改[xiūzhèng]系数 买卖日期批改[xiūzhèng]系数=宗地评估基准日地价指数[zhǐshù]/基准地价基准日地价指数[zhǐshù] 按照地价监测网宣布。的地价告诉,案例A成交。日期的地价值为980,案例B成交。日期的地价值为838,案例C成交。日期的地价值为851,评估基准日2019年5月31日的地价值为1008。 案例A的买卖日期批改[xiūzhèng]系数=1008/980=1.03; 案例B的买卖日期批改[xiūzhèng]系数=1008/838=1.20; 案例C的买卖日期批改[xiūzhèng]系数=1008/851=1.18。 (7)地皮用途批改[xiūzhèng]系数 按照汕头市城区2016年建设。用地哄骗[shǐyòng]权基准地价更新各用途级别局限及汕头市城区地皮二级分类[fēnlèi]用地地价批改[xiūzhèng]系数表,汕头市仓储用地别离在工业。用地范围,无需批改[xiūzhèng],因此,本次评估不做批改[xiūzhèng]。 (8)容积率批改[xiūzhèng]系数 评估工具。和可比案例的容积率大致沟通,且工业。用地对容积率不做批改[xiūzhèng],故容积率批改[xiūzhèng]系数为1。 (9)年期批改[xiūzhèng]系数 16 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 被评估地块为工业。用地,可用年限为50年,地皮到期[dàoqī]日为2056年10月8日,评估工具。于评估基准日至地皮哄骗[shǐyòng]权到期[dàoqī]日哄骗[shǐyòng]限期为37.35年,须举行年期批改[xiūzhèng]: 年期批改[xiūzhèng]系数=[1-1/(1+r)尚可哄骗[shǐyòng]年限]/[1-1/(1+r)总哄骗[shǐyòng]年限] 个中,r为地皮还原率。工业。用地地皮还原率r=5.50%。则: 年期批改[xiūzhèng]系数=[1-1/(1+5.50%)37.35]/[1-1/(1+5.50%)50]=0.9285 (10)市场。法评估后果 地皮哄骗[shǐyòng]权评估单价=2,498.63×0.9285=2,319.94元/m2 土方单税为3%。 地皮哄骗[shǐyòng]权评估值=2,319.94×(1+3%)×63,293.33 =151,240,000.00元(取整) 2.2.6基准地价法评估进程 本次评估依据[yījù]汕头市工业。用地地皮级别及基准地价图对评估工具。举行评估。 a.评估宗地所在。级别基准地价简直定 依据[yījù]汕头市河山资源局公布的基准地价,该地皮所处地块属汕头市工业。用地二级地段,该地段出让地皮哄骗[shǐyòng]权基准地价Po为1,078.00元/米。 b.期日批改[xiūzhèng]系数简直定 期日批改[xiūzhèng]系数=宗地评估基准日地价指数[zhǐshù]/基准地价基准日地价指数[zhǐshù] 按照地价监测网宣布。的地价告诉,地价基准日2016年12月31日的地价值为895,评估基准日2019年5月31日的地价值为1008。 则期日批改[xiūzhèng]系数Rd=1008/895=1.1263 c.年期批改[xiūzhèng]系数简直定 被评估地块为工业。用地,可用年限为50年,地皮到期[dàoqī]日为2056年10月8日,评估工具。于评估基准日至地皮哄骗[shǐyòng]权到期[dàoqī]日哄骗[shǐyòng]限期为37.35年,须举行年期批改[xiūzhèng]: 年期批改[xiūzhèng]系数=[1-1/(1+r)尚可哄骗[shǐyòng]年限]/[1-1/(1+r)总哄骗[shǐyòng]年限] 个中,r为地皮还原率。工业。用地地皮还原率r=5.50%。则: 年期批改[xiūzhèng]系数=[1-1/(1+5.50%)37.35]/[1-1/(1+5.50%)50]=0.9285 d.容积率批改[xiūzhèng]系数简直定 工业。用地原则上不做容积率批改[xiūzhèng],故本次评估不对容积率举行批改[xiūzhèng],即Rp=1。 e.和个体身分批改[xiūzhèng]系数简直定 身分 尺度 近况 评价 批改[xiūzhèng] 交通[jiāotōng]运输 临蹊径范例 临次干路 较优 2.50 17 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 前提 临蹊径状况 单面对路 优 1.70 500米内站点数 10 优 1.00 距站点隔断 小于1km 较优 0.50 距火趁魅站(货运)隔断 20km - 距口岸(货运)隔断 50000 优 3.00 综上,得到和个体身分批改[xiūzhèng]系数为Ra=16.80%。 f.地皮哄骗[shǐyòng]权评估单价简直定 地皮哄骗[shǐyòng]权评估单价为: P,=Po×Rd×Ry×Rp×(1±Ra) =1078×1.1263×0.9285×1.00×(1+16.80%) =1,316.66元/m2 通过查阅文件,土方单税为3%。 以是,地皮哄骗[shǐyòng]权评估单价=1,316.66×(1+3%) =1,356.16元/m2(取整) 地皮哄骗[shǐyòng]权评估价值[jiàzhí]P=1,356.16×63,293.33=85,840,000.00元(取整) 2.2.7评估结论的选取 市场。法的评估结论是将与评估工具。的市场。案例举行批改[xiūzhèng]获得的评估工具。市场。价值[jiàzhí];基准地价法是在地皮的基准地价上对评估工具。举行针对性批改[xiūzhèng],因为个体和身分批改[xiūzhèng]系数等针对性较差,其后果相对市场。法较大略,基准地价时间具有[jùyǒu]滞后性,不能反应市场。的变化,故市场。法能较的表现[tǐxiàn]评估工具。的市场。价值[jiàzhí]。因此,本次地皮哄骗[shǐyòng]权评估值接纳市场。法后果。 2.2.8地皮哄骗[shǐyòng]权评估后果 按方式评估,资产于评估基准日时的评估价值[jiàzhí]为198,440,000.00元。 6)非资产评估后果 非资产评估汇总表 18 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 金额单元:元 科目名称 账面价值[jiàzhí] 评估价值[jiàzhí] 增减值 巩固资产 23,649.21 24,182.00 532.79 资产 219,192,051.98 198,440,000.00 -20,752,051.98 非资产 219,215,701.19 198,464,182.00 -20,751,519.19 3、欠债的评估说明 遏制评估基准日止,评估局限内的欠债账面价值[jiàzhí]为70,245,136.86元,具容详见下表。 欠债清查汇总表 金额单元:元 科目名称 账面价值[jiàzhí] 应交税费 125,136.86 应付。款[fùkuǎn] 70,120,000.00 欠债 70,245,136.86 1)应交税费的评估说明 应交税费于评估基准日时的账面价值[jiàzhí]为125,136.86元,为应交地皮哄骗[shǐyòng]税等。 评估职员经查对账册及根据,对债务的性举行验证,从而肩负的债务确认账面值无误。本次评估以核实无误后的账面值确认评估值。 按方式评估,应交税费于评估基准日时的评估价值[jiàzhí]为125,136.86元。 2)应付。款[fùkuǎn]的评估说明 应付。款[fùkuǎn]于评估基准日时的账面价值[jiàzhí]为70,120,000.00元,为应付。广东联泰房地产公司[gōngsī]往来。款等。 评估职员经查对账册及根据,对债务的性举行验证,从而肩负的债务。经核实,并查阅审计。告诉,确认账面值无误。本次评估以核实无误后的账面值确认评估值。 按方式评估,应付。款[fùkuǎn]于评估基准日时的评估价值[jiàzhí]为70,120,000.00元。 3)欠债评估后果 欠债评估汇总表 金额单元:元 科目名称 账面价值[jiàzhí] 评估价值[jiàzhí] 增减值 应交税费 125,136.86 125,136.86 0.00 应付。款[fùkuǎn] 70,120,000.00 70,120,000.00 0.00 欠债 70,245,136.86 70,245,136.86 0.00 19 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 五、评估结论及分解 (一)评估结论 在评估基准日2019年5月31日,汕头联泰实业。公司[gōngsī]经审计。后的总资产价值[jiàzhí]27,370.32万元,总欠债7,024.51万元,股东权益20,345.81万元。接纳资产法评估后的总资产价值[jiàzhí]25,535.10万元,总欠债7,024.51万元,股东权益18,510.58万元,减值1,835.23万元,减值率9.02%。 资产评估后果汇总表 金额单元:万元 项目 账面价值[jiàzhí] 评估价值[jiàzhí] 减值 减值率% 资产 5,448.75 5,688.68 239.93 4.40 非资产 21,921.57 19,846.42 -2,075.15 -9.47 巩固资产净额 2.36 2.42 0.06 2.54 资产净额 21,919.21 19,844.00 -2,075.21 -9.47 资产总计。 27,370.32 25,535.10 -1,835.22 -6.71 欠债 7,024.51 7,024.51 0.00 0.00 欠债总计。 7,024.51 7,024.51 0.00 0.00 股东权益(全部者权益) 20,345.81 18,510.58 -1,835.23 -9.02 据,本评估告诉评估结论接纳资产法评估后果,即:遏制评估基准日2019年5月31日,汕头联泰实业。公司[gōngsī]股东权益价值[jiàzhí]评估后果18,510.58万元(大写:人民[rénmín]币壹亿捌仟伍佰壹拾万伍仟捌佰元整)。 (二)评估结论与账面价值[jiàzhí]对照变换景象。及原因 1、资产账面价值[jiàzhí]为54,487,539.77元,评估价值[jiàzhí]为56,886,795.15元,增值为2,399,255.38元,增值率为4.40%。 资产变换起因于对被评估单元1年应收款凭据账龄计提幻魅账准,而本次评估凭据了解景象。均可收回所致。 2、巩固资产账面价值[jiàzhí]为23,649.21元,评估价值[jiàzhí]为24,182.00元,增值为532.79元,增值率为2.25%。 巩固资产变换起因于设年限和企业[qǐyè]计提折旧年限差别所致。 3、资产账面价值[jiàzhí]为219,192,051.98元,评估价值[jiàzhí]为198,440,000.00元,减值为20,752,051.98元,减值率为9.47%。 资产变换起因于地皮哄骗[shǐyòng]权入账价值[jiàzhí]包括了原有作价的地皮评估值和产生的职工安置。费支出资[chūzī]本化,而评估时按近况地皮的市场。价钱思量,不再反复 20 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 思量职工安置。费的价值[jiàzhí]所致。 (三)评估结论建立的前提 1、本评估结论系按照评估告诉中形貌的原则、依据[yījù]、假设[jiǎshè]、方式、法式得出。的,只有在原则、依据[yījù]、假设[jiǎshè]存在。的前提下建立; 2、本评估结论仅为本评估目标服务; 3、本评估结论未思量国度政策产生变化以及遇有天然力和抗力的影响。; 4、本评估结论未思量特别买卖方法对评估结论的影响。; 5、本告诉评估结论是由本评估机构出具[chūjù]的,受本机构评估职员的水能力的影响。。 (四)出格事项[shìxiàng]说明 1、本次评估结论是在、、的原则下作出的,本公司[gōngsī]到场的评估职员与委托。人之间无特别干系[guānxì],评估职员在评估中遵循执业。,举行了公平评估。 2、对委托。人和被评估单元存在。的影响。资产评估值的瑕疵事项[shìxiàng],在评估职员推行了评估法式后仍不能获悉及无法网络资料的景象。下,评估机构及评估职员不肩卖力任。 3、本公司[gōngsī]未对委托。人和被评估单元提供的的营业执照、权证、管帐[kuàijì]根据及账册等证据资料举行检察。,亦不对资料的性卖力。 4、本告诉对被评估单元资产和债务所举行的评估系为反应被评资产的价值[jiàzhí]而作,我公司[gōngsī]偶然要求被评估单元必需按本告诉的后果和表达方法举行的账务处置。是否举行、怎样举行的账务处置需由被评估单元的上级[shàngjí]财税主管[zhǔguǎn]部分决策,并应切合国度管帐[kuàijì]制度[zhìdù]的划定。 5、除非出格说明,本告诉中的评估值以被评估单元对资产拥有[yōngyǒu]的权力为,未思量因为被评估单元尚未付出用度所形成。的债务,我们假设[jiǎshè]资产受让方与该等欠债。 6、本次评估结论未思量国度政策产生变化以及遇有天然力和其它抗力对资产价钱的影响。。 7、本项目标执业。资产评估师知晓资产的性对估价工具。价值[jiàzhí]发生影 21 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明 响。本次评估在市场。法评估中已思量了对身分影响。的批改[xiūzhèng]。 事项[shìxiàng],我们提请告诉哄骗[shǐyòng]者在哄骗[shǐyòng]告诉时予以[yǔyǐ]存眷[guānzhù]。 (五)评估告诉哄骗[shǐyòng]限定说明 (一)资产评估告诉哄骗[shǐyòng]说明 1、若按划定资产评估告诉需经资产监视治理部分批准或案,本资产评估告诉应在完成。批准和案手续。后方可哄骗[shǐyòng]。 2、本资产评估告诉仅供资产评估告诉哄骗[shǐyòng]人在资产评估告诉载明的评估目标和限期内哄骗[shǐyòng]。 3、委托。人或者资产评估告诉哄骗[shǐyòng]人未凭据法令、行政律例划定和资产评估告诉载明的哄骗[shǐyòng]局限哄骗[shǐyòng]资产评估告诉的,资产评估机构及其资产评估师不肩卖力任。 4、本告诉是关于价值[jiàzhí]方面的意见。,尽量我们对评估局限内资产的权属及财政状况举行了披露。,但评估师并不具[jùbèi]对该等法令及财政事项[shìxiàng]表达意见。的能力,也没有响应的资格。因此,若资产评估告诉哄骗[shǐyòng]人以为法令及财政事项[shìxiàng]对实现。活动较为,该当礼聘状师或管帐[kuàijì]师等人士[rénshì]提供响应服务。 (二)限定说明 1、除委托。人、资产评估委托。条约中约定的资产评估告诉哄骗[shǐyòng]人和法令、行政律例划定的资产评估告诉哄骗[shǐyòng]人之外,机构和不能成为。资产评估告诉的哄骗[shǐyòng]人。 2、除法令、律例划定以及当事方尚有约定外,未征得本公司[gōngsī]的赞成,评估告诉的内容[nèiróng]不得被摘抄、引用。或披露。于果真媒体。 3、资产评估告诉哄骗[shǐyòng]人该当领略评估结论,评估结论不等[bùděng]同于评估工具。可实现。价钱,评估结论不应当被以为是对评估工具。可实现。价钱的包管[bǎozhèng]。 (三)评估结论的哄骗[shǐyòng]期 本资产评估告诉自评估基准日起一年内(即2019年5月31日至2020年5月30日)。当评估基准日后的委估资产状况和市场。泛起变化,致使原评估结论失效。时,评估告诉哄骗[shǐyòng]者应从头委托。评估。 银信资产评估公司[gōngsī] 2019年6月17日 22 汕头联泰实业。公司[gōngsī] 股东权益价值[jiàzhí]资产评估说明


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